¿Qué gastos e impuestos tiene la venta de una vivienda?

No hay nada gratis. Ni siquiera algo tan lucrativo como la venta de tu vivienda. Si tienes en mente vender un inmueble del que eres propietario, debes conocer exactamente qué gastos vas a tener que soportar como vendedor y qué impuestos van a gravar la operación de venta.

Todas estas cantidades marcan el beneficio neto que finalmente recibirás a tu favor. De hecho, es importantísimo realizar, de forma previa a la fijación de un precio de venta, un estudio de los gastos asociados a la propia venta, con el fin de estipular un precio que se ajuste a lo que verdaderamente quieres ganar. De esta manera evitarás sorpresas negativas tras hacer efectiva la operación.

IRPF

En primer lugar, el impuesto que grava la venta de una vivienda es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es lo que llamamos más coloquialmente “el IRPF” o “la Declaración de la Renta“.

Lo que tributa es la ganancia patrimonial que te supone la venta de la vivienda. Dicha cantidad se obtiene con la diferencia que existe entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor de venta de la misma.

  • En el caso de que el valor de venta sea superior al de adquisición. Tendrás una ganancia patrimonial que deberá tributar en tu IRPF a través de tu Declaración de Renta.
  • En el caso de que el valor de venta sea inferior al de adquisición. Tendrás una pérdida patrimonial y no tendrás que tributar por ella. Por supuesto, a pesar de no tributar, tienes que informar a la Agencia Tributaria a través de tu Declaración de Renta.

IMPORTANTE: Si vendes tu vivienda habitual y el importe ganado por ello lo reinviertes en la compra de una nueva vivienda, esa cantidad no tributa como ganancia patrimonial en el IRPF. Es lo que se conoce como la exención por reinversión de la vivienda habitual.

TAMBIÉN IMPORTANTE: Si eres mayor de 65 años tienes unas consideraciones diferentes en este contexto. Tendrás una exención en la ganancia patrimonial derivada de la venta de tu vivienda habitual. En el caso de realizar una venta de un inmueble que no constituye tu vivienda habitual sólo podrás acogerte a a exención si constituyes una renta vitalicia a tu favor, con el límite de 240.000€.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es más conocido como “la plusvalía municipal”.

Es un impuesto regulado por el ayuntamiento donde radique el inmuble. En la mayoría de ellos se encuentra en “el listado de obligaciones” del vendedor, aunque algunos como el de Palma de Mallorca le otorga la obligación de liquidación al comprador.

Se calcula aplicando un porcentaje, que varía entre ayuntamientos, sobre el valor catastral del inmueble, y teniendo en cuenta los años que has permanecido en el inmueble. Deberá ser liquidado en los 30 días posteriores a la venta de la vivienda.

Como regla general, el porcentaje a aplicar será sobre la ganancia que supone la venta del inmueble. No es más que la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.

  • El valor de adquisición o compra, basado en la siguiente fórmula. Importe de la adquisición + coste de las inversiones y mejoras + gastos e impuestos soportados en la compra – amortizaciones del inmueble en los años de uso de la propiedad.
  • El valor de transmisión o venta, basado en la siguiente fórmula. Importe de la venta + gastos e impuestos soportados en la venta.
OTROS GASTOS QUE TENDRÁS QUE SOPORTAR POR LA VENTA DE TU VIVIENDA

Cada situación llevará incorporados unos gastos “extra” diferentes. Algunos de los más habituales son los siguientes.

  • Gastos de cancelación de hipoteca. Para que el nuevo propietario pueda inscribirla a su nombre, la hipoteca debe estar cancelada registralmente. Por un lado, el gasto en notaría. Por otro, el gasto que supone la comisión de cancelación que tu banco te exigirá.
  • IBI. El pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año de la venta corre a cuenta del vendedor. El obligado al pago es quien residió en el domicilio el 1 de enero.
  • Certificado de Eficiencia Energética. Desde 2013 es obligatorio que el vendedor lo presente de forma previa a la venta.

 


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Jesús Justicia

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